בשפה פשוטה: המדריך לרוכש דירה בפרויקט "מחיר למשתכן"

בחינה ארוכה ומפורטת של חוזה קבלן במחיר למשתכן מציגה מציאות עגומה ובה רוכשי הדירות ובהם בעיקר זוגות צעירים אינם מבינים לעומק על מה הם חותמים ולאיזו עסקה בדיוק הם נכנסים.

דירות במחיר למשתכן עובדות בשיטת "כל הקודם זוכה".

המעוניינים לרכוש דירות צריכים להירשם למכרז ולעמוד בקריטריונים "מחוסרי דיור", המדינה עורכת הגרלה ומכירת הדירות נעשית בהתאם לקדימות השמות שעלו בה.

הדברים עובדים מאוד מהר. 
הרוכשים צריכים לחתום על בקשה לרכישת דירה וניתן להם זמן מוגבל של שבוע במקרה הטוב על מנת לבחון את החוזה ולחתום עליו אחרת, תוקף ההצעה פג והם מאבדים את זכאותם.

רבות דובר על מצוקתם של זוגות צעירים בכל הקשור לרכישת דירה במדינת ישראל ועל כן לא ארחיב על כך מעבר לדרוש אלא רק אציין כי נדמה, שאותו לחץ בדיוק הוא זה שמאפשר למדינה ולקבלנים להפעיל כבשן לחצים על הרוכשים ולנצל את תמימותם ומצוקתם בדרך לחתימה על החוזה.

חשוב להבהיר כי רכישת דירה במחיר למשתכן הנה רכישת דירה לכל דבר ועניין ויש להתייחס אליה כשם שמתייחסים לכל עסקת רכישה מקבלן אלא, שדווקא כאן, מקום בו היה ראוי שמדינת ישראל תטיב עם הרוכשים ותאפשר להם לבצע את כלל הבדיקות הרלוונטיות.

להלן מספר דגשים חשובים אותם יש לבדוק בדרך לחתימה על חוזה הרכישה:

שינוי החוזה וליווי עו"ד מטעם הרוכש

האומנם בחוזה הרכישה מצוין שחור על גבי לבן שעורכי הדין המייצגים את הקבלן לא מייצגים את הרוכשים וכי לרוכשים הזכות המלאה להיוועץ בעורך דין מטעמם בטרם חתימה על החוזה אלא, שאת חוזי הרכישה בפרויקט מחיר למשתכן לא ניתן לשנות, לא ניתן להתנות על סעיפיו והמסמכים המצורפים כברירת מחדל לחוזה שנמסר לרוכשים נעדר מסמכים חשובים שלרוכשים אין ולא יכול להיות מושג שהם צריכים על מנת לבחון את העסקה.

מה גם, שבטווח כל כך קצר, לא סביר שיצליחו הרוכשים למצות את כלל הבדיקות הנדרשות כגון" בחינת תוקפו של הסכם הפיתוח מול רמ"י, אישור הזכויות, היתרי הבניה, אישורי המס השונים ועוד.

מצב זה מעמיד הן את ציבור הרוכשים והן את ציבור עורכי הדין בבעיה קשה.

מחד – זוגות צעירים נעדרי הניסיון או הידע המקצועי הדרוש לשם הבנת העסקה בכללותה.

מנגד – הקושי שיהא לעורך דין מטעם הרוכשים ללוות את העסקה וליתן את ברכתו לביצועה בלב שלם כאשר אין לו מספיק זמן על מנת לבחון אותה וכן אין לו כל אפשרות לצרף נספח שינויים בעל ההגנות הדרושות לרוכשים שכן כאמור, חוזי הרכישה במקרה זה הינם מקפחים וחד צדדיים במידה שווה לאלו של כל פרויקט קבלני אחר במדינה.

על כן בעיניי, ראוי יותר היה שמשרד הבינוי והשיכון לכל הפחות ימציא לציבור הרוכשים חוברת הסבר וליווי עם דגשים ונקודות מפתח בהיכנסם לתהליך הזה.

מאמר זה סוקר את בקצרה (כן בקצרה) את חוזה הרכישה ב"מחיר למשתכן" ונותן דגשים אליהם חשוב לשים לב עבור מי שנכנס לתהליך.


בטוחות וערבות חוק מכר

נכון להיום, הבטוחה היחידה שמקבלים רוכשי הדירות הנה מסוג רישום הערת אזהרה בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין לטובתם (יודגש כי המדובר בחלקות שטרם בוצעה בהם פרצלציה וטרם בוצע רישום תתי חלקות ועל כן רישום הערת האזהרה הוא בהתאם לחלקם היחסי של הרוכשים בחלקה ולא לתת חלקה מסוימת מן משהו אמורפי שכזה)

אין ליווי לפרויקט ואין כל בטוחה כנגד תשלום שיבוצע על ידי הרוכשים – התשלומים מתבצעים לפי קצב בנייה נאמר שהקבלן מתעכב בקצב הבניה? הרי התשלומים שהרוכשים משלמים צמודים למדד תשומות הבניה! (מדד לא ידידותי בלשון המעטה)

לעניין זה אין כל התייחסות בחוזה ואין כל הגנה על הרוכשים שעלולים לשלם עשרות אם לא מאות אלפי שקלים של מדד בשל עיכוב בנייה שנגרם באשמת הקבלן או אפילו מרשלנותו.

כך, גם אין כל התייחסות לעובדה שעל פי החוק לאחר ביצוע התשלום הראשון הרוכשים צריכים לקבל מכתב החרגה מותנה מהבנק לפיו ככל שיעמדו בכל תנאי ההסכם תוחרג דירתם מהנכסים הניתנים למימוש על ידי הבנק במקרה של אי עמידתו של הקבלן בחובותיו כלפי הבנק.

יתרה מכך, נאמר שהקבלן נפל – פשט רגל/הלך לפירוק, במצב כזה יהיו הרוכשים במצב בעייתי אל מול נושיו המובטחים של הקבלן ועלולים למצוא עצמם מתמודדים מול תביעות חוב הליכי פירוק ולא רק – הרוכשים/משרד הבינוי והשיכון ייאלצו למצוא קבלן שיכנס בנעליו של הקבלן היוצא על מנת להשלים את הבנייה (מה שווה רישום/בעלות אם אין דירה שאפשר לגור בה?)

חשוב לזכור שחלק מהטבות המחיר למשתכן הוא הנושא של משכנתא מוגדלת (90% מימון) וזו גם אחת הסיבות שמוסדות בנקאיים לא מסכימים לתת ליווי לפרויקטים מסוג זה, מדובר במשכנתא בסיכון גבוה מאוד כאשר נוספת על כך העובדה, שלא מדובר בקבלנים מהמוכרים במשק.

דובר ברקע הדברים על ערבות מדינה שתסופק לפרויקטים אבל בפועל למיטב ידעתי עוד אין ערבות כזו, אין לה התייחסות בחוזה המכר וכן ערבות מסוג זה לא מוכרת על פי חוק המכר דירות (הבטחת השקעות) וממילא לא ברור איך ומתי תבוא לידי ביטוי.


תשלומים נוספים לתשלום התמורה

לרוב בעסקאות קבלן מוכנס סעיף לנספח השינויים לפיו מחיר הדירה הוא סופי וכולל את כל התשלומים הנלווים בנספח "תשלומים ומועדים" להסכם המכר מצוין כי מחיר הדירה כולל מע"מ אבל – אם המע"מ ירד או יעלה – ישתנה מחיר כל תשלום בהתאם ללוח התשלומים בהתאמה כלומר – מחיר הדירה מבחינה זו אינו סופי.

גוף הסכם המכר מוסיף ואומר כי "מחיר הדירה חושב בהתאם למיסים, להיטלים ולאגרות הקיימים במועד חתימת הסכם זה" ובהתאמה "מוסכם בזה, כי שינוי במסים המוטלים על הדירה או בקשר עם רכישתה או כל מס חדש ואו הגדלת מס קיים לרבות ובמלי לגרוע מכלליות האמור לעיל – ארנונה, אגרה, היטל ותשלום חובה אחר כלשהו, אשר יוטל על ו/או יוגדל אחרי חתימת הסכם זה על הדירה, או שיוטל על הבניינים ובאופן יחסי על הדירה – או שיוטל בקשר למכירת הדירה לקונה או בקשר לרכישתו על ידי הקונה או בכל דרך אחרת ישולמו על ידי הקונה…למען הסר ספק, המחיר כולל רק עבודות פיתוח הכלולות במפרט ובתכניות".

הדבר אינו מקובל בעליל!
לרוב הסכמי המכר נסגרים כך שההיטלים/המיסים/האגרות וכל תשלום נלווה חלים על הקבלן שכן הוא הנהנה מן הקרקע ומזכויות הבניה ולא הרוכשים.

יתרה מכך – לא ברור האם הסכם הפיתוח מהוון, שאם לא כן יהא על הרוכשים לשאת אף בעלות ההיוון בגין רישום החכירה לטובתם.

בהתאם לאמור בהסכם המכר החיבור לתשתיות גם הוא חל על הרוכשים – חשמל/מים/גז וכו' – לרוב מקובל שהרוכשים משלמים על המונים בלבד ולא על החיבור בפועל.

על ביצוע העברת הזכויות בדירה הרוכשים/ מקבל ההעברה יצטרכו לשלם למוכר סך של 0.6% משיעור התמורה המהווים דמי העברה/רישום אצל הקבלן – הרוכשים ממילא משלמים לקונה את כל הוצאות הרישום ובשלב זה הופכת החברה להיות החברה המשכנת – על מה ולמה צריך לשלם לקבלן את הסך אמור? – אין רציונל ולא מקובל בעליל.

מרוח הדברים עולה כי הרוכשים עלולים למצוא את עצמם משלמים, בנוסף למחיר הדירה עשרות אם לא מאות אלפי שקלים נוספים ועל כן לא ניתן לומר שמחיר הדירה הינו סופי ומוחלט.

בניית הדירה

המוכר שומר לעצמו את כל הזכויות על הקרקע לרבות שינוי מבנה הבניין, כמות הדירות, הקומות, הפיתוח הסביבתי, לשנות את היתרי הבנייה, את דרכי הגישה, את תמהיל הרכוש המשותף והרוכשים מצהירים שהם מסכימים לבניית הבניין בהתאם לתמהיל זה והם מוותרים על כל טענה ו/או תביעה נגד המוכר עקב כך.

בואו נדמיין מצב בו זוג רכש דירת פנטהאוז בתמורה לסכום גבוה יותר ממחיר דירה רגילה – מחר מחרתיים הקבלן יגיש בקשה לשינוי היתר לבניית 2 קומות נוספות בבניין – מה נשאר מהפנטהאוז? 

בוא נדמיין מצב בו הקבלן שינה באופן מהותי את מבנה הבניין באופן שלא תואם את צרכי/רצונות הרוכשים, שינה את חלקם היחסי ברכוש המשותף/שינה את דרכי הגישה לבניין – מה יוכלו לעשות?

 

איחור במסירת החזקה

כידוע, לקבלן יש חסד של עד 60 ימים מהמועד החוזי למסירת החזקה.

רוב הקבלנים מצאו דרכים יצירתיות להתחמק ממחויבות זו על ידי החרגת מיני אירועים אשר בקרותם מוסרת מעל הקבלנים כל אחריות לאיחור במסירת החזקה.

במקרה של חוזים במחיר למשתכן ההחרגות הן כדלקמן: "נסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהמוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהם במועד חתימת ההסכם לרבות: כוח עליון, הוראת כל חוק, תקנה או צו של הממשלה/שביתות/השבתות כלליות בענף הבנייה/מחסור כללי חמור בחומרי בניה או בפועלים/מלחמה/מצב חירום צבאי או כלכלי/פעולות איבה/עיכובים בהשלמת תשתיות פיתוח סביבתי המבוצעות על ידי רשויות עירוניות או ממשלתיות…"

לרוב, בבדיקת חוזה מכר נכנסת לנספח השינויים להסכם הבהרה ברורה לפיה גם בקרות אירועים מסוג זה, על הקבלן יהיה להוכיח באופן פוזיטיבי כי האירועים הללו השפיעו באופן ישיר על יכולתו למסור את הדירה בזמן וכי עשה כל מה שיכל לעשות על מנת למנוע השפעה זו. (כך למשל מצב טרור בדרום הארץ לא בהכרח ישפיע על בניית בניין בצפון הארץ/ ידוע שלרשויות עירוניות לוקח זמן להניע את גלגלי הבירוקרטיה ואם קבלן 'עצלן' הגיש אישורים וכדומה ממש בסמוך למועד המסירה אזי מדובר ברשלנותו שלו)

אחריות ותיקון ליקויים

בגדול – הקבלן אינו מתחייב למועדים וזמנים ככל (על אף שמנגד הוא מכפיף את הרוכשים למועדים נוקשים ובלתי מתפשרים בכל הנוגע למועדי תשלום/פיגורים/ריביות/התייצבות לחתימה על מסמכים/מסירת חזקה וכדומה) – הדבר אינו מידתי ובבירור נוטה לטובת הקבלן כרוחו של החוזה כולו.

כך למשל המוכר מתחייב לתקן ליקויים תוך פרק זמן סביר, דורש לקבל פרק זמן נאות לביצועם, לא מתחייב כי יוכל לתקנם ולא מוכן להתחייב לגובה הפיצוי שיינתן אם לא יוכל לתקנם והכל מבלי שתבוא לזכות הרוכשים פיסת הגנה ולו הקטנה ביותר.

 

מימון חלק מהתמורה – משכנתא

מעט מוזר היה לי לגלות שעל פי ההסכם הרוכשים מתחייבים לממן מהונם העצמי סך מינימאלי של 20% משווי התמורה.

הדבר לא מתיישב עם העובדה כי חלק מהזכאות במחיר למשתכן הינה 90% מימון..

המוכר מבהיר שאין לו כל מחויבות לחתום על כל מסמך שהבנק למשכנתאות ידרוש אם הנוסח לא יהיה מקובל עליו  – בדרך כלל זה עובד בדיוק להיפך – המוכר מתחייב לחתום על כל מסמך בנוסח שיהיה מקובל על הבנק!!!

כלומר – אם הרוכשים לא יקבלו משכנתא עקב סירוב של המוכר לחתום על מסמכים לדרישת הבנק, אין לקבלן כל אחריות והדבר לא גורע ממחויבותם של הרוכשים לשלם את תשלומי התמורה (מלכוד 22 כבר אמרנו?)

באופן כללי ישנה בעייתיות לעניין זה שכן אין כל הגנה על הרוכשים במקרים בהם לא תאושר להם משכנתא כתוצאה ממחדלים הקשורים במוכר בכל פן שהוא. (הרי הבנק נכנס כשותף לעסקה ועוד בלא פחות מ90% בה)

הבנק יבקש לראות את ההסכם, את היתר הבניה, אישור הזכויות, הסכמי הפיתוח וכו'- אם יש באלו בעיה בעקבותיה לא ירצה הבנק להיכנס לעסקה – מה עושים?

 

הפרות ותרופות

ההגדרה של הפרה יסודית מופנית אך ורק כלפי פעולות שהקונה חייב בהן הווה אומר – אין כל הגדרה להפרה יסודית מצד המוכר.

ריבית פיגורים מחושבת מיום לאחר מועד התשלום בפועל (לרוכשים אין יום אחד חסד) והיא מחושבת לפי הריבית המרבית הנגבית באותה תקופה ע"י בנק הפועלים או לפי ריבית בשיעור המקובל על אשראי אצל אותו בנק לפי הגבוה (!!) וזאת בנוסף להפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה.

פיגור בתשלום כלשהו מעל עשרה ימים מהווה הפרה יסודית של ההסכם כאשר לרוכשים יש חמישה ימים בלבד לתקן את ההפרה ומקנה למוכר זכות ביטול של החוזה ופיצוי מוסכם בגובה 7.5% מגובה התמורה.(לא כולל ירידת ערך). למוכר עומדת זכות קיזוז מלאה בעוד שלרוכשים לא עומדת כל זכות קיזוז או עיכבון כספים מכל סיבה שהיא.

 

מה עושים?

כבר עם קבלת כלל הסכם הרכישה לידיכם בקשו לקבל לידיכם את המסמכים הבאים:

  • תנאי המכרז

  • אישור זכויות בתוקף 

  • הסכם הפיתוח/החכירה – וכן גם תעודת היוון – תקפים

  • היתרי הבנייה/ היתרים לתוספות בנייה

  • בדיקת תב"ע

  • מורשי החתימה מטעם הקבלן

  • תעודת קבלן רשום (גם יזם וגם מבצע)

  • טופס 50 (אישור מסים)

  • תכניות המגרש

בדיקת מסמכים אלו על ידי אדם המיומן בביצוען, תעזור להבין טוב יותר את מצבה של הקרקע, של זכויות הקבלן בה ואת העסקה כולה.

קחו אויר ואל תלחצו – זכרו : יותר מאשר לכם הרצון לקנות דירה, לקבלן האינטרס למכור אותה.

גם לאחר חתימה על הסכם הרכישה, יש באפשרותכם לבטל את העסקה (כך על פי תנאי המכרז במחיר למשתכן) גם אם אינכם רוצים לוותר על ההזדמנות לקנות דירה בעלויות המחיר למשתכן שכן אין חולק כי המדובר במחיר אטרקטיבי וראוי בוודאי יותר ממחירי הדירות בשוק הנדל"ן כיום – קחו את המסמכים לעורך דין שיבחן עבורכם בנחת את משמעות הדברים כך שגם אם תבחרו להמשיך עם קיומה של העסקה, לכל הפחות תבינו את משמעותה.

החתימה על הסכם הרכישה היא רק הצעד הראשון. 
צפויות לכם עוד מהמורות רבות בדרך ורצוי, שתדעו לצפות אותן מראש.

סגירת תפריט