בית המשפט העליון בפסק דינו בתיק ע"א 7084/13 מיום 10/05/16 ביטל את 'הלכת קנית' שהיוותה אבן דרך להתנהלות הרשויות במשך 27 השנים האחרונות וקבע: יזמים יחויבו בתשלום היטל השבחה על קרקעות בתקופת הפיתוח כאילו היו בעלים או חוכרים לדורות.

בית המשפט ציין כי יש לבחון מהו מעמדו של היזם בשלב חוזה הפיתוח לצורך חיוב בהיטל השבחה. האם הזכויות שהוקנו ליזם בתקופת הפיתוח הנן של בעלים או חוכר לדורות– כך שיש לחייבו בהיטל השבחה?

או כי יש לראותו כבעל מעמד של בר רשות בלבד הפטור מתשלום ההיטל?

עמדתה הבסיסית של הפסיקה נקבעה לפני שנים ב'הלכת קנית' (רע"א 85/88) ובה נקבע כי מעמדו של היזם בתקופת הסכם הפיתוח הוא של בר רשות בלבד, ומשום כך הוא אינו חייב בהיטל.

בשנים שחלפו מאז, יישומה של הלכת "קנית" עורר שאלות הקשורות לכך שמבחינות מסוימות מעמדו של צד להסכם פיתוח אינו שונה בכל הנוגע למהות זכויותיו מזה של חוכר לדורות או בעלים.

מהו הסכם פיתוח?

90% מהקרקעות במדינת ישראל אינן בבעלות פרטית אלא מתחלקות בין רשות מקרקעי ישראל, קק"ל ורשויות מקומיות ברחבי הארץ כאשר רשות מקרקעי ישראל אוחזת בנתח הגדול ביותר.

כאש יזם מעוניין לבנות מבנה לצרכי מגורים או מסחר למשל, עליו לפנות לרשות המחזיקה בקרקע על מנת לקבל את הסכמתה לבנייה על הקרקע.

משמעות ההסכמה הנה חתימה על הסכם פיתוח – היזם משלם לרשות סכום (לא מבוטל) של כסף ומקבל ממנה זכאות זמנית לבנייה על הקרקע כאשר בהסכם הפיתוח הוא מתחייב למשך הזמן בו ישלים את הבנייה.

יזם שלא השלים את הבניה בתוך תקופת הפיתוח, צריך לפנות לרשות ולבקש ממנה את הארכתו של הסכם הפיתוח.

לרוב, הרשות מאשרת את הארכה בעיקר מהטעם שאינה מעוניינת להשיב ליזם את הכספים ששילם בעבור הפיתוח (בהפחתת דמי השימוש שביצע עד אותה נקודה על הקרקע).

לאחר סיום הבנייה על הקרקע וקבלת טופס 4 (טופס אכלוס), יופנה היזם לחתימה על חוזה חכירה מול הרשות.

 

מהו חוזה חכירה?

הרוכש דירה, בית, חנות, בית מלאכה או כל נכס אחר על  אדמות המנוהלות על ידי הרשות חותם על חוזה חכירה עם הרשות.

חוזה זה מבטיח את זכויות החכירה (שכירות לתקופה ארוכה) אך הבעלות על הקרקע נותרת בידי מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח.

לרוב, כשמדובר בבנייה רוויה (בנייני קומות) או נכסים למסחר, היזם מפנה את הרוכשים לחתימה על חוזה החכירה שכן בסופו של יום, הרוכשים הם בעלי הזכויות בנכס.

עד למועד מתן פסק הדין בענייננו, ההלכה (הלכת קנית) הייתה, שכל זמן שיזם נמצא תחת תקופת הפיתוח, לא יראו בו כחוכר או בעלים לעניין היטלי השבחה אשר ויכול שיוטלו על הקרקע במרוצת הזמן.

 

מהו היטל השבחה?

בישראל, היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו.

החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הרוכש ישלם היטל זה – עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.

 
מה נשתנה?

בדונו בסוגיה, בחן בית המשפט את פרשנותם של דיני המס הנוטים לטובת המהות הכלכלית של העסקה לפיה אם צד נהנה מפעולות תכנון אשר ננקטו על ידי הרשות, ראוי שיחלוק את רווחיו הנובעים מאותה פעולה עם הקהילה.

לא נעלמה מעיניו של בית המשפט העובדה, כי ממילא בשנים האחרונות נעשה מעבר הדרגתי מהקצאת קרקעות במתכונת דו שלבית להקצאתן במתכונת חד שלבית כלומר, דילוג על שלב הסכם הפיתוח וחתימה על הסכם חכירה למן תחילת ההתקשרות בין היזם לרשות.

כך למשל, במסגרת החלטות שונות שהתקבלו לאחרונה במועצת מקרקעי ישראל התחזקה השיטה הרווחת לפיה הותוותה מדיניות של מניעה מביטולם של הסכמי פיתוח ובכך למעשה התרוקן מתוכן שיקול הדעת של הרשות בכל הקשור להארכתן של תקופות הפיתוח והרשויות למעשה חויבו להאריך את תקופות הפיתוח עד לתום תקופת הפיתוח ללא קשר לשלב הבנייה בו מצויה הקרקע.

מתוך כך, קבע בית המשפט כי גישתה והמדיניות בה נוקטת רשות מקרקעי ישראל מצביעה על כך שיש לראות ביזמים לאורך תקופות הפיתוח כמי שמחזיקים בקרקע כמנהג בעלים או חוכרים לדורות.

לא פחות חשוב מכך, בית המשפט הדגיש כי חסרונה של הלכת קנית הוא, שעקב הניסיון לאבחן ולשייך את הסכמי הפיתוח לזה הנדון בהלכה קנית, נוצרת אי וודאות, התדיינות ארוכה וחוסר אחידות משפטי ועל כן נקבע, כי יש להחיל את הקביעה גם בהסכמי פיתוח שנחתמים מול הרשויות המקומיות ולא רק על אלו שנחתמים מול רשות מקרקעי ישראל.

לבסוף, הגיע בית המשפט למסקנה כי בשלה העת לסטות מהלכת קנית וקבע כי יזם בתקופת פיתוח נמצא במעמד של חוכר לדורות לצורך תשלום היטל השבחה.

לבסוף, ביהמ"ש חזר והדגיש, כי במטרה למנוע העמסת תשלומים על היזם, לא ניתן יהיה להשלים עם תוצאה לפיה היזם יינזק פעמיים ויישא– הן בעלויות היטל השבחה מכוח היותו חוכר לדורות והן בתשלום של 91% לרשות מקרקעי ישראל מכוח היותו בר רשות בעבור דמי היתר ושימוש בקרקע בעוד שהרשות במעמדה כבעלים משלמת סף מופחת של כ31% למדינה.

על כן, במקרים בהם שילם יזם היטל השבחה (העומד על  50%) ובמקביל שילם לרשות תשלום בסך 91%, תשלום זה יושב לו והוא יהיה חייב בתשלום דמי היתר בשיעור של 31% כחוכר לדורות.

 

איך ישפיע הדבר על רוכשי הדירות?

ביום 04/02/14, ועדת הכלכלה אישרה את התקנות המשלימות לחוק לפיו יוגבל שכר טרחת עו"ד ברכישת דירה מקבלן ל-5,000 שקל או לחצי אחוז ממחיר הדירה, הנמוך מבין השניים.

(הוחרגו מהחוק דירות יוקרה שמחירן מעל 4.6 מיליון שקלים.)

מדובר בשכר הטרחה שגובים הקבלנים מרוכשי הדירות עבור הוצאות משפטיות.

המטרה בחקיקת החוק הייתה בסופו של יום, הוזלת העלויות עבור ציבור רוכשי הדירות בישראל .

התוצאה בפועל היא – שהקבלנים או היזמים מגלגלים את עלויות שכר הטרחה שהם משלמים לעורכי הדין המייצגים אותם לרוכשים על ידי העלאת מחירי הדירות.

גם במקרה דנן עולה השאלה, האם שוב ציבור רוכשי הדירות יפגע בכך שהקבלנים/יזמים יגלגלו את עלויות ההשבחה הפוטנציאליות או הקיימות ויגלמו אותן למחירי הדירות שיספגו עליה נוספת?

הזמן יגיד, אך במציאות שלנו נראה כי הדבר אינו בלתי סביר.

לפסק הדין לחץ כאן

 

סגירת תפריט